Dans la série ODD, modes d’emploi et ses suites, voici une première contribution: par l’aimable entremise de l’association Community Land Trust Bruxelles, Habitat et Participation nous transmet cet exemple du rôle qu’un CLT peut jouer dans la reconstruction après une catastrophe comme celle qu’a connue la Wallonie en juillet 2021.

Traduction de l’article Case Study: Florida Keys Community Land Trust.

Étude de cas : Florida Keys Community Land Trust

Le Florida Keys Community Land Trust (CLT) démontre comment les fiducies foncières peuvent offrir des options de logement abordable résilientes dans les zones touchées par des catastrophes. Les Florida Keys, une chaîne d’îles de 125 miles de long au large de la pointe sud de la Floride dans le comté de Monroe, ont été dévastées en 2017 par l’ouragan Irma. Irma a touché terre à Cudjoe Key en tant qu’ouragan de catégorie 4 et ses vents soutenus de 132 mph et son onde de tempête de 8 pieds ont dévasté les maisons, les entreprises et les infrastructures des Lower et Middle Keys. Vingt-cinq pour cent des maisons des Florida Keys ont été endommagées ou détruites par la tempête, avec un impact disproportionné sur les maisons préfabriquées qui constituaient la majeure partie des logements abordables du comté. Au lendemain de la tempête, le Florida Keys CLT a été créé pour acquérir des propriétés sinistrées et construire des logements résilients pour les locataires à revenus moyens et faibles des Keys. Le CLT a acquis près de trente lots et a achevé la construction de quatre maisons, cinq autres maisons sont en cours de développement et 22 autres sont prévues. Le CLT construit des cottages de 2 et 3 chambres à coucher, efficaces sur le plan énergétique et résistants, pour les familles dont le revenu est inférieur ou égal à 80 % du revenu médian de la région et qui tirent au moins 70 % de leur revenu de leur travail dans le comté de Monroe. Les cottages sont construits pour résister à des vents de 200 mph et sont surélevés de 12 pieds, dépassant ainsi les normes de conception en matière d’inondation exigées par la Federal Emergency Management Agency (FEMA).

Contexte
L’ouragan Irma a détruit des maisons et des entreprises dans l’ensemble des Florida Keys, provoquant une crise du logement abordable et déplaçant de nombreux résidents et travailleurs locaux. Les vents de 132 mph et l’onde de tempête de 2,5 m ont détruit 1 800 maisons et gravement endommagé 3 000 autres dans les Keys. La tempête a touché terre à Cudjoe Key et a dévasté Big Pine Key, deux communautés qui abritaient une grande partie des logements des travailleurs de la région.1 Le parc immobilier de ces zones était principalement constitué de vieilles maisons au sol ou de maisons préfabriquées qui ont été détruites par la tempête. En conséquence, de nombreux travailleurs ont été déplacés par la tempête – notamment des enseignants, des infirmières, des policiers et des employés de restaurant – ce qui a des répercussions plus larges sur l’économie locale et la résilience des communautés des Keys. Le comté a estimé que la tempête et la lenteur de la reprise ont entraîné une perte de 15 à 25 % de sa population2.

Même avant la tempête, la région était confrontée à des problèmes de logement abordable. En tant que chaîne d’îles avec des valeurs foncières élevées et une économie dépendante du tourisme, il était difficile de maintenir des logements abordables pour la main-d’œuvre. La tempête n’a fait qu’exacerber ces difficultés. La Florida Housing Coalition estime que 49 % des résidents du comté de Monroe sont accablés par le loyer (ils consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement) et 26 % sont gravement accablés par le loyer (ils consacrent plus de 50 % de leur revenu au logement). En outre, les normes de construction plus strictes et la pénurie de main-d’œuvre post-Irma ont rendu les efforts de reconstruction encore plus difficiles et coûteux. Même plusieurs années après la tempête, la région a encore du mal à se reconstruire.

Projets et activités du CLT
Au lendemain de la tempête, des résidents saisonniers — Maggie et Richard Whitcomb — ont contribué à hauteur d’un million de dollars à la création du CLT en 2017 afin de soutenir les efforts de reconstruction après la catastrophe et la construction de logements locatifs résilients et abordables. Leur objectif était d’acquérir des propriétés endommagées par la tempête, de reconstruire des logements rentables pour les familles de travailleurs et d’empêcher que les propriétés abordables touchées par la catastrophe ne soient perdues dans la spéculation post-catastrophe.

En 2019, le Florida Keys CLT avait acquis environ 30 lots dans les Middle Keys autour de Big Pine Key et avait achevé quatre maisons et avait deux autres projets de développement en cours. Le premier projet prévoyait la construction de quatre ” Katrina Cottages ” sur des lots épars à Big Pine Key. Les Katrina Cottage sont des “maisons en kit”, conçues pour soutenir les efforts de redressement de la Nouvelle-Orléans après l’ouragan Katrina. Elles sont construites à l’aide de panneaux structurels isolés (SIP) préfabriqués, ce qui permet de réduire les coûts de construction et d’augmenter l’efficacité énergétique et la résistance aux tempêtes des maisons. Les cottages de 2 chambres à coucher et de 760 pieds carrés dépassent les codes de construction locaux et sont conçus pour résister à des vents de 200 mph. Ils sont élevés de 12 pieds sur pilotis, soit un pied de plus que les exigences de la FEMA en matière de hauteur. Les hauts plafonds et la ventilation par les fenêtres contribuent également à réduire les coûts de climatisation. Le CLT a proposé les cottages à la location à des familles gagnant 80 % de l’AMI et 70 % de leurs revenus grâce à leur travail dans les Keys. Les quatre premiers cottages ont été loués à des familles qui paieront un loyer d’environ 1000 $ par mois, alors que les loyers du marché dans le comté s’élèvent en moyenne à 2500 $ par mois pour des appartements d’une ou deux chambres après Irma.

Le CLT a également 27 autres unités en projet. Le CLT a commencé à construire cinq autres Keys Cottages (comprenant des maisons de 2 et 3 chambres à coucher d’une superficie maximale de 1 100 pieds carrés) sur des terrains éparpillés dans Big Pine Key. Le CLT travaille également à un réaménagement à plus grande échelle de l’ancien site du “Seahorse RV park”, qui offrira 26 unités de logements locatifs abordables et résistants aux ouragans sur Big Pine Key et comprendra des équipements communautaires et des espaces verts qui seront développés en collaboration avec la communauté (appelés les “Seahorse Cottages”)3.

Soutien de l’État et des collectivités locales
Le comté a contribué à soutenir les efforts de réaménagement du CLT en achetant et en louant des lots au CLT et en fournissant des subventions et d’autres financements. La première phase des cottages du CLT a été soutenue par le comté qui a acheté les lots pour 100 000 dollars chacun et les a loués au CLT pour le réaménagement. Cela a aidé le CLT à réunir les ressources financières nécessaires pour financer la construction des premiers Keys Cottages. Le CLT a construit les maisons, il gérera les terrains et louera les maisons en respectant les exigences du comté en matière de logement abordable. La deuxième phase des projets sera construite sur des terrains appartenant au CLT et détenus en fiducie par celui-ci. Le comté a soutenu le réaménagement de ces projets, y compris les Seahorse Cottages, en fournissant 5 millions de dollars en subventions globales de développement communautaire.

Financement
Le CLT a été créé grâce à un financement de départ d’un million de dollars de la famille Whitcomb, des résidents saisonniers des Keys. La famille a apporté des ressources supplémentaires et a contribué à l’obtention d’autres financements auprès d’organisations à but non lucratif et de fondations locales, notamment la Florida Keys Hurricane Recovery Foundation, Ocean Reef Community Foundation, United Way of the Florida Keys et la Community Foundation of the Florida Keys. Le CLT a également reçu l’autorisation de recevoir des fonds de la part de la Floride dans le cadre de l’allocation du Community Development Block Grant Disaster Recovery (CDBG-DR) du U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), qui sera utilisée pour soutenir le projet Seahorse Cottages.